2026年一开年，城市更新领域出现了令人振奋的好消息。许多生活在老旧小区的居民都在期待：能否不只是简单的刷墙、换管道，而是彻底拆除老楼，在原址建造新房？这样既无需搬迁太远，也不用承担高额费用，就能告别漏水、没电梯、户型不合理的生活。
从国家政策走向、地方试点进度以及住建部门释放的信号来看，2026年符合条件的老旧小区原拆原建，有望在全国更大范围内铺开。这项工作已得到官方文件支持、试点落地、资金保障和明确标准，属于实实在在的民生举措。
首先要明确概念。原拆原建与旧改、拆迁不同：
- 旧改：修缮外墙、换管道、安装电梯，不拆楼。
- 拆迁：征地开发，异地安置或货币补偿，目前已被严格限制。
- 原拆原建：保持楼栋位置、用地性质和容积率基本不变，在原地拆除重建，居民原地回迁。
国家推动原拆原建是为了保障居住安全、补足功能、惠及民生，而非炒房或牟利。截至2026年2月，全国已有1.9万余个小区纳入试点或储备，覆盖500万户以上，多地已有交付案例，政策成熟、施工技术过关、群众认可度高。
不过，并非所有老旧小区都能实施原拆原建，需满足几个关键条件：
1. 安全等级达标准：由具备资质的机构鉴定为C级（局部危险，加固成本高）或D级（整栋危房，无加固价值）。
2. 房龄与建筑类型优先：2000年前的预制板房、砖混结构老楼，无独立厨卫的非成套住房，或国企、事业单位的老家属院。
3. 居民同意率达法定比例：双三分之二业主参与表决，其中双四分之三同意。
4. 符合规划与土地要求：保持原容积率、建筑高度、用地边界，不搞商业开发，不增无关配套。
真实案例能更直观地说明政策效果。2026年2月，北京西城区三里河一区28号楼原拆原建完成。该楼1978年建成，鉴定为D级危房。项目于2025年9月开工，采用模块化智能建造，仅用46天封顶，比传统工期缩短约75%，垃圾、材料损耗和碳排放大幅减少。居民在半年内回迁新房，新增电梯、优化户型、增加配套设施，产权年限重新计算。
居民关心的资金、过渡、产权问题也有成熟方案：
- 资金：政府补贴基础结构和公共配套，居民仅承担超面积部分的成本价，低于商品房价格。
- 过渡：多数项目提供过渡安置费，工期短，一般3–8个月。
- 产权：性质不变，年限重新计算，交房即交证。
- 面积：以原房本面积为基础，优化户型并加配套，超额部分按成本价结算。
原拆原建的好处体现在：
- 居住安全彻底解决。
- 居住品质大幅提升，生活设施完善。
- 成本低，不必背负高额贷款。
- 资产价值稳定，有保障。
- 不离故土，生活环境熟悉。
要避免的误区包括：
- 原拆原建不是拆迁致富，禁止商业开发和炒房。
- 并非所有2000年前房子都能拆，必须符合全部条件。
- 个人不能申请随意拆建，须小区集体申报并审批。
- 重建后房价不会大幅上涨。
如果符合条件，居民可以这样准备：
1. 自查房屋状况。
2. 与邻居沟通达成共识。
3. 向社区或住建部门咨询申报流程。
4. 按要求提交申请、鉴定、表决、审批。
5. 配合施工和回迁。
2026年的全面铺开，是技术成熟、政策完善、民生需求推动的结果。它用最快速度、最小成本改善居住条件，保障安全与品质，让居民原地住上新房。
温馨提示：本文依据2026年1–2月的公开政策和官方案例整理，仅供信息分享，不构成申报指导或投资建议。具体条件和流程以当地住建、自然资源部门文件为准。
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